▲凤起玉鸣交付实景图

▲凤起玉鸣地下车库交付实景图

其实，类似的情况在近期楼市中并不少见。比如——

华侨城银城·欢乐天地：

目前已有两个组团交付，去年年底车位开盘销售，标准车位惠前表价20万元，折后一次性付款约 14万元。之后楼盘续销过程中，新购房业主常有 送车位优惠甚至赠送。

由于车库常常被开发商当做促销工具，因此，其价值在购房者心目中，也就大打折扣。相当部分比例的前期业主对购买车位的积极性不大，车库滞销。

▲欢乐天地交付实景图

华润·鹿岛万象天地：

开盘时，普通车位表价为15万元，人防车位为13万元，充电车位为17万元，优惠约2万元不到。项目于2021年11月30日交付，在交付之后，曾两次售卖车位，车位价格与开盘时一致。因商墅地下车位销售滞后，一度推出已有车位老业主购普通车位6万元/个。

▲鹿岛万象天地交付实景

中南·瓯海印象北府：

印象北府靠近万象城综合体，算是板块繁华区域，周边路段停车并不容易。但即便如此，其标准车位开盘时地下一层为惠后约15.8万元，地下二层为约 13.8万元。之后，项目车位一度通过 物业降价促销；交付前夕，车位至少还有300来个待售，其中地下二层被认购更少。

▲北府交付实景。图据中南置地浙江区域

那么，问题来了。为何前几年走高的车位价格，近两年开始不那么炙手可热了？降价和滞销也常有发生。是什么原因，导致了车库价格的“滑铁卢”？

对这个问题，咱们可以从3个层面来看：

A

供给：

房地产开发，有个东西叫做“车位配比”。

根据住宅停车配建指标，户型建筑面积越大，规划的住宅停车位数量越多。

项目

机动车(车位/户)

商品房、拆迁安置房

户建筑面积>200㎡或别墅

2.0

140㎡<户建筑面积≤200㎡

1.6

90㎡<户建筑面积≤140㎡

1.2

60㎡<户建筑面积≤90㎡

1.0

户建筑面积≤60㎡

0.6

小区物管等配套附属用房（车位/100㎡建筑面积）

0.3

注：公共租赁住房应充分利用地下空间设置至少一层地下车库作为公共停车库，停车泊位数量不少于总户数的20%。

▲《温州市区建筑工程停车配建标准及规划管理规定》（温市规[2017]83号）

以凤起玉鸣所在A-49b地块（含鹿城壹号）为例，实际地下车位有约2012个（已扣除转化和挪为他用车位），住宅总户数约1148个，车位配比超过1：1.75。

以鹿岛万象天地为例，住宅配套地下车位约有2386个，住宅约1963户，车位配比约为1：1.22。

在过去，车位配比常常是1：1.05等。如今，商品房住宅小区车位配比基本上为1：1.1-1：1.7，车位数量 在中短期内足以满足住户需求。

B

需求：

---车位购买是一个封闭市场，一般而言，只有真正自住、有停车需求的业主才会购买。而近几年开盘的项目之中，类似鹿岛万象天地等小区，投资比例较高，以投资为目的的购房者大多不会购买车位。

---投资比例高，意味着入住率低。入住率低，意味着停车位置空余多。空位置多了，购买车库的意愿自然不会太着急。

在2019年前后，温州市区诸如瓯海中心区一些项目交付一年后，入住率能达到约90%。而近期，精装交付项目，交付一年后，入住率普遍在60%以下。

---当然，近期交付的不少项目大多在新区、新城等，周边停车及公共停车比市中心方便很多，也进一步分流了停车需求。

▲凤起玉鸣地下室交付实景图

C

当然，车位价格的动态下降还在于：

去年的爆雷潮之下，开发商普遍资金链紧张，开发商急于回笼资金，也就更有积极性下调车位价格。而车位作为住宅的附属品和相对容易变现的资产，往往会被开发商作为打折促销、带动住宅销售的手段之一，因此，也就出现送车位、送装修等优惠了。

送的东西，价值自然也会打折扣。

好了，今天就说到这儿！

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